契税的来源

契税是一种财产转移税，主要在房地产所有权发生转移时由承受人缴纳。

大白话：契税是买方缴纳为了获得房地产产权证书而缴纳的税

契税的来源可以追溯到中国古代，具体起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。

在东晋时期，规定买卖田宅、奴婢、牛马等立有契据的交易，每一万钱交易额官府征收四百钱，即税率为4%，其中卖方缴纳3%，买方缴纳1%。这标志着契税作为一种财产转移税的早期形式在中国的出现。

随着历史的发展，契税的征收方式、税率和征收范围有所变化，但基本的征税理念一直延续至今。例如，在北宋开宝二年（公元969年），开始征收印契钱，即性质上是税，只是名称为钱，由买方缴纳，并规定缴纳期限为两个月。

此后，历代封建王朝对土地、房屋的买卖、典当等产权变动都征收契税，但税率和征收范围不完全相同。

到了近现代，新中国成立后，政务院于1950年发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。1997年7月7日，国务院颁布了《中华人民共和国契税暂行条例》，并于同年10月1日起开始实施。2019年国务院对施行20多年的契税暂行条例进行了修订。2020年8月11日，《中华人民共和国契税法》经十三届全国人大常委会第二十一次会议审议通过，并于2021年9月1日起正式施行。这标志着契税从暂行条例正式上升为法律，进一步规范了契税的征收和管理。

契税的计算方法

契税的计算公式是契税=计税依据×契税率。计税依据可以是房屋面积或者房屋交易价格，具体取决于所在城市的契税政策。

契税的税率

契税实行比例税率，税率为3%～5%。具体的适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在3%～5%的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。

契税优惠政策

根据目前最新的政策，个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。面积超过140平方米的，家庭唯一住房减按1.5%的税率征收契税，家庭第二套住房减按2%的税率征收契税。

契税新政策的影响

一、加大居民购房优惠力度

契税新政对个人购买家庭唯一住房和第二套住房的契税优惠力度加大。对于面积不超过140平方米的住房，无论是首套还是二套，统一按1%的税率缴纳契税，这在全国范围内统一了税率，特别是对于一线城市来说，优惠力度更大。（对比老政策是90平方米，辐射的群体更广）

二、减轻二手房交易成本

新政明确了与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低了二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

三、缓解房企财务压力：通过降低土地增值税预征率下限，缓解了房地产企业的财务困难。

四、激活中大户型房子的认购：对于90-140平方米、140平方米以上的住房，契税成本的减少直接激活了中大户型房子的认购，对改善型住房需求是实质性的提振。

五、一线城市购房成本降低

过去一线城市认购中大户型房子的契税要求高于全国水平，新政实施后，一线城市的购房成本降低，助力市场进一步向好。

具体税费节省案例：以单价5万元计算，新政后首套契税分别优惠0万元、2.5万元、11.25万元，二套分别优惠0万元、5万元、7.5万元，北上广深二套分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

增值税免征政策：非普通住宅2年以上增值税免征，对于价值1000万元的住宅能减税10万-25万元。

契税可以退换吗？

多缴纳的契税在以下几种情形下，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的契税：

1、合同不生效、无效、被撤销或解除

在依法办理土地、房屋权属登记前，如果权属转移合同或合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除，纳税人可以申请退还已缴纳的税款。

2、法院判决或仲裁裁决

因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，可以申请退税。

3、土地出让面积调整

在出让土地使用权交付时，如果因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的，可以申请退税。

4、 新建商品房面积差异

在新建商品房交付时，如果因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的，可以申请退税。

税务机关在收取纳税人退税资料后，会向不动产登记机构核实有关土地、房屋权属登记情况，并在核实后符合条件的情况下即时受理退税申请。因此，如果您多缴纳了契税且符合上述情况之一，可以按照规定向税务机关申请退税。