赠与房产注意要点！

房产赠与在生活中比较常见，有夫妻等亲属间赠与，也常见因其他原因的赠与。那房产赠与时需要注意什么？赠与协议签订后就一定能取得房产的所有权吗？我们通过下面一个案例来了解下。

基本事实

原告与被告为父母子女关系，2017年8月28日，原、被告双方签订了赠与协议一份，约定两原告涉案房屋自愿无偿赠与给被告，被告同意接受赠与。两原告保证对涉案房屋享有合法所有权并明确表示将涉案房屋仅赠与被告一人，其他人均无权享有涉案房屋的任何权利。协议第四条约定，该协议签订后两原告5日内协助被告到济南第二棉纺织厂房管科办理有关变更登记手续。协议同时约定，被告在接受赠与后，保证两原告继续在涉案房屋内居住直至百年归老。协议第六条约定，以上内容系甲乙双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、诱导等情形，一经签订不得撤销，经双方签字后生效。

二原告基于赠与合同的任意撤销权后起诉到法院要求撤销赠与协议。

经查，2017年10月10日，被告取得了济南第二棉纺织厂颁发的关于涉案房屋的房权证，载明房屋所有权人为被告，该证书扉页载明：根据二棉集资建房规定，所分配的楼房享有房产权，暂时不能取得政府主管部门颁发的房屋所有权证，待各种手续齐全后再予以补办，以此证明。另查，涉案房屋为济南第二棉纺织厂的集资建房，尚未取得不动产登记权属证书，现由两原告实际居住使用。

02 法院认为

两原告对涉案赠与协议不应享有任意撤销权，理由如下：

一、涉案赠与协议是双方当事人的真实意思表示，原、被告双方在赠与协议中第六条明确约定赠与协议一经签订不得撤销，双方对该条的约定，属于当事人对撤销权的事先放弃。对于赠与合同的撤销权，分为两类，一类为任意撤销权，一类为法定撤销权。双方当事人约定放弃任意撤销权的部分，未违反法律法规的强制性规定，合法有效；对于法定撤销权部分，不因双方当事人的约定放弃而丧失。

二、涉案赠与协议系附义务的赠与。两原告就涉案房屋已经约定了永久居住的附加义务，被告也按照约定履行了保证两原告永久居住的附加义务。同时，原、被告之间系父母子女关系，父母子女之间的赠与往往涉及父母养老问题，在当事人约定不得任意撤销的情形下，当事人仅得在符合法定撤销情形下行使撤销权。

三、因涉案房屋尚未取得国家不动产管理部门颁发的权属证书，两原告向被告所赠与的标的实际为其对涉案房屋享有相关权利，该权利包括对涉案房屋的占有、使用和收益权，以及有限的处分权。原、被告之间对于涉案房屋权利的赠与行为，取得了涉案房屋集资建房以及管理单位济南第二棉纺织厂的同意，并由该单位为被告颁发了权利凭证，原、被告双方之间就涉案房屋权利赠与行为已经履行完毕。综上所述，两原告就涉案赠与协议不享有任意撤销权，其基于任意撤销权要求撤销涉案赠与协议的诉讼请求，本院不予支持。

03 律师观点

本案中涉及了众多房产赠与的要点，不管是赠与协议的内容还是法院最后的认定都具有相当的参考性。展开来说：

1、赠与协议中是否要排除受赠人配偶的权利

一般情况下赠与协议如未特别明确，只表述赠与某人，这个时候受赠人取得的财产属于夫妻关系共同财产，归夫妻共同所有。如果需要排除受赠人配偶的权利，则需要在赠与协议中明确写明赠与给受赠人一人排除配偶的权利。

2、赠与协议中是否要限制任意撤销权

赠与协议如不存在法定撤销权的情形，赠与人在赠与财产权利转移之前可以随时撤销，这是赠与人的任意撤销权。

不同性质的财产转移的认定节点并不一致。如财产为动产交付即完成。财产为房产等不动产的仍需要具体看下不动产情况。商品房等有证不动产，经依法登记才发生效力，未经登记之前可以撤销赠与。如赠与的不动产为农村宅基地，而宅基地客观上不具备办理变更登记手续的条件，且房屋已通过交付、实际居住使用的方式发生了权属移转，赠与人不享有任意撤销权。

因此，赠与协议中需要考虑是否限制赠与人的任意撤销权。如要达到排除赠与人任意撤销权，可以在赠与协议中写明赠与人在财产变更登记之前不得撤销。

3、赠与协议是否要附带条件

常见的以缔结婚姻为目的赠与巨额财产（如彩礼、不动产或特殊动产）为附条件赠与行为，一般数额较大。附条件赠与行为，如果条件不成或条件消失，赠与方可请求返还。

一般情况下，发生争议后返还的金额结合目的实现程度由法院酌定。

4、父母出资为子女购房

父母为子女婚后提供资金购买房产，购房款项性质目前审判认定存在争议：有观点认为，父母一方通过力所能及的方式在子女购房时予以帮助，其目的是解决或改善子女的居住条件，而非日后要回这笔出资，该出资应推定为赠与；有观点认为，子女成年后，父母已经尽到了抚养义务，子女买房时的父母出资，除父母明确表示赠与外，应当推定为以帮助为目的的对子女的临时性资金出借，子女负有偿还义务。

因此，父母在子女婚后为子女出资购买房产的尽量表达清晰明确，系赠与还是借款。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第六百五十八条【任意撤销权】：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。

第六百六十三条【法定撤销权】：受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：

（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；

（二）对赠与人有扶养义务而不履行；

（三）不履行赠与合同约定的义务。

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

第一千零六十二条：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

第一千零六十三条：下列财产为夫妻一方的个人财产：

（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)》

第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

第三十二条：婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方或者共有，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八条的规定处理。